马云动员员工团购买房 以救绿城

虽然也算一家颇具实力的房企，但绿城房地产集团有限公司(以下简称绿城)，绝对没有想到的是，2011年，市场对它的关注远远超过了包括龙头老大万科在内的任何一家房地产公司。尤其是下半年以来，从“海航收购门”、“信托门”到而今的“被破产”、“马云援手”，绿城一直无法逃脱公众质疑的目光。
　　绿城会不会是调控中首个倒下的大型房企？绿城已经开始降价自救。11月5日，绿城集团旗下的三大楼盘西溪诚园、明月江南和翡翠城，组织了一场阿里巴巴专属看房活动。南都记者辗转联系到一位了解此次团购活动的人士获悉，总共有100余位阿里巴巴员工，参与了看房活动，折扣为9.2折。而当晚8点多，绿城房产官方微博突然公布：继阿里巴巴员工团购之后，绿城的老业主在指定的三个楼盘购房，也可以享受到9.2折优惠。
　　马云的“援手”
　　“有约60人是坐大巴来的，还有些是自驾车来的，这100多人均是阿里巴巴的员工，有些还是阿里巴巴的中高层。”上述了解此次团购的人士向南都记者表示。
　　据悉，阿里巴巴此次团购绿城楼盘活动的消息，几天前已经在其公司内部邮件发布。邮件的内容很简单：即日起至2011年11月15日，有意购买绿城房子的阿里巴巴员工，可享受绿城员工内部折扣(目前是9.2折)，且还能享受额外团购折扣，活动仅限于绿城集团旗下三大楼盘：绿城·西溪诚园、绿城·明月江南和翡翠城。
　　阿里巴巴集团副总裁陶然亦向媒体证实了该邮件的真实性。事实上，早在11月2日，绿城传出“被破产”消息后第二天，绿城董事长宋卫平在接受杭州当地媒体采访时即已透露，“马云已号召阿里巴巴的弟兄们，买入绿城的住宅”，并称“双方的具体要求还在谈”。
　　缘何双方会有如此合作？据悉，宋卫平与马云私交匪浅，卫平和马云的祖籍同为浙江嵊州，今年4月，两人还一起回老家祭祖，并接受了当地领导的会见。有消息称，宋卫平还是马云私人会所江南会的创始会员(据传创始会员共有8人，还包括丁磊、郭广昌、冯根生等)。
　　而今，阿里巴巴团购绿城楼盘的活动已经展开，不仅如此，阿里巴巴集团还向员工推出30亿元“ihome”无息置业贷款计划。工作满3年且首次置业的阿里巴巴员工，可享受集团提供的30万元无息贷款。
　　不过在昨日的采访中，绿城和阿里巴巴的人士均向南都记者否认了“援手”的说法。“不存在出手救助绿城，只是马云此前向绿城表示，自己公司员工想买绿城的房子。”绿城人士如此回应。而阿里巴巴内部人士则表示：“团购绿城的楼盘确实是事实，但其实我们集团内部一直就有组织员工团购各大楼盘的活动。”
　　但无论如何，如果此次团购的阿里巴巴百余员工均购买了绿城楼盘，假设三个楼盘的意向购房者数量均为33人，购买户型面积均以100平方米进行计算，按照三个楼盘目前的销售价格，绿城·西溪诚园、绿城·明月江南和翡翠城的销售金额，分别为1.188亿元、1.023亿元和0.6138亿元。这意味着，绿城有望回笼2.8248亿元资金，接近3亿元。
　　绿城降价自救
　　“绿城集团即使没有马云援助，也能度过危机，因为政府和银行金融机构及买了房的业主都不希望绿城集团垮掉，否则大家都没好日子过。”中国房地产经济研究院院长谢逸枫向南都记者表示，“即使绿城集团真有资金链破裂，肯定会先自救。再不行，才会有政府和金融机构联合出手。最后才是大家希望的大幅度降价销售，好保命。显然绿城集团自救可以度过危机，马云的援助并不起决定性作用。”
　　事实上，这个时间准备伸出援手、大买绿城房子的还不止阿里巴巴一家。宋卫平在11月2日接受媒体采访时承认“没有特别安排，但团购确实有一些”。据了解，杭州本土一家大型电子产品制造企业也正就相关团购意向与绿城接触。上述了解此次团购的人士亦透露，绿城也正在同时与浙江几家公司洽谈员工优惠团购。
　　不仅仅是团购降价，绿城降价的方案还推广到了老业主。11月5日晚，绿城官方微博公布：目前公司对有意向团购绿城的阿里巴巴员工，在杭州翡翠城、西溪诚园、明月江南进行限时感恩回馈，阿里员工团购可享受绿城员工优惠价。而对于公司一向珍惜、感恩的绿城老业主，公司现亦决定，凡有意在上述楼盘中再置业者，若于11月30日前实行团购，同样享受绿城员工待遇。
　　对一直注重建筑品质、价位高企的绿城而言，9.2折已经是非常大幅的降价。绿城房地产集团有限公司执行总经理傅林江就表示，今后的重点是做好销售，会以一定方式进行一定程度的降价，如先照顾老客户，或由老客户介绍的新客户，但优惠幅度仅在3-5个点，受成本限制，不可能大幅度降价，绿城利润只有9个点。
　　除降价自救外，绿城也已开始项目股权转让。据绿城10月的公司通讯显示，9月15日，绿城集团的附属公司绿城房地产集团有限公司向天津安城创景股权投资基金合伙企业(有限合伙)协议转让了温州绿城发展房地产开发有限公司15%的股权，转让价格为人民币3000万元。
　　宋卫平的第三个选择
　　绿城董事长宋卫平曾经公布过未来的三个选择：首先，努力做销售，把房子卖出去；第二，腾挪掉几个项目；第三，如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。在上述考虑中，降价是最后的手段，在诸多业内人士看来，这也将是宋卫平退出地产界的前兆。
　　问题是，绿城的利润是不是真的只有9个点？按照绿城执行总经理傅林江的说法，向团购客户和老业主给出9.2折，就意味着绿城已经把价格降到只有一个点利润的地步，这已经是绿城降价的极限？
　　绿城的开发成本究竟有多高？绿城的房产品以高端、品质著称。这也注定了绿城的房子，非一般的刚需改善型购房者所能承受。据《上海证券报》的数据，截至2011年9月，绿城土地楼板价的成本高居所有大型房企之首，楼板价平均超过5000元/平方米，加上绿城一向要求高品质，其建安成本近万元。绿城所有项目成本价近1 .7万元/平方米，低于此价则将毫无利润。
　　为何绿城的开发模式成本高到如此？“绿城集团的开发模式显然并不是快速销售快速回收资金的定单式开发模式，或高回报低投入的抵押式开发模式，更不是被动管理的模式，而是主动管理的模式。”中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，“绿城集团主要采取中国房地产项目资本金运作模式，简单说就是借鸡下蛋的项目运作模式去开发房地产项目。
　　因此，调控虽严厉，却很难让开发商大规模大幅度降价，只需要销售一个楼盘一期中的部分房源，开发商项目的自有资金和流动资金根本不存在紧张。而前期的工程垫资款和工程款及银行贷款等其他款，基本等项目结案时才支付。因此，绿城集团难以大幅度降价的秘密就在此。”
　　但谢逸枫并不认为绿城有破产的风险。在他看来，虽说绿城集团下属部分项目销售下滑，甚至负债率和库存上升及销售业绩及利润近期下降，但是绿城集团完全可以从股市和信托及海外等融资，在短时间内快速筹备“粮草”，不存在资金链破裂的危险。再者是绿城集团楼盘也有销售比较良好的，“只要销售部分房源，回收部分项目资金，也可以作为缓解资金紧张的局面。甚至还可以通过房产抵押给银行和向同行拆借及银行贷款等方式，筹到大量的资金，怎么会因资金问题而申请破产呢？”